🏳️Uso do Solo
Prof. Erison Rosa de Oliveira Barros
O Uso do Solo no Brasil
O uso do solo em território brasileiro tem sido um tema de discussão nos últimos anos, principalmente com o aumento das preocupações ambientais. O Brasil é um país de grandes dimensões, sendo uma das principais fontes mundiais de biodiversidade, possuindo diferentes ecossistemas que são ricos em recursos naturais. Além disso, é um local estratégico para a produção de alimentos e outros bens.
No entanto, uma demanda crescente por solos para fins agrícolas, industriais e urbanos tem gerado impactos ambientais influenciados, como a perda de áreas com florestas nativas, terra degradada, desmatamento e, consequentemente, o equilíbrio dos ciclos naturais. Além disso, o avanço da agricultura de precisão, que promove o aumento da produtividade, tem contribuído para o aumento da pressão sobre os recursos naturais.
A fim de controlar e evitar os negativos gerados pelo uso do solo no Brasil, foram criadas políticas públicas que visam a adoção de práticas ecológicas, como a recuperação de áreas degradadas e preservação de ecossistemas naturais. Além disso, são incentivadas formas alternativas de uso do solo, como a agricultura de precisão, que promovem a produção de alimentos de forma sustentável.
Conceitos
Resumo da minuta preliminar (sujeita a alterações) a ser apresentada na 3a. Conferência Municipal da Cidade - 2007
Do que trata a Lei de Uso e Ocupação
A Lei de Uso e Ocupação regula a relação da edificação com seu entorno imediato e com o território municipal em relação ao uso e à ocupação do solo, assegurando os interesses coletivos e do Município sobre os individuais.
USO DO SOLO - regula os usos e atividades das edificações. Estabelece regras de implantação para determinados usos e atividades. Tais regras podem ser diferenciadas por tipo do uso e/ou atividade e também pela localização (regiões com acessibilidade a vias expressas; regiões predominantemente residenciais; regiões que concentram atividades de comércio e serviços; etc.).
OCUPAÇÃO DO SOLO - regula o modo e a forma que a edificação ocupa o solo, ou seja, estabelece regras de ocupação do solo para as edificações. Por exemplo, se o terreno pode ser ocupado (construído) em toda sua extensão ou se deve haver uma porcentagem do terreno destinada à permeabilidade do solo (área não construída e permeável). Se a edificação pode ter liberdade de implantação no terreno ou se devem estabelecer faixas (recuos) que delimitam a área ocupada pela edificação no lote.
• Definir o que pode ser feito em cada terreno particular considerando a relação com seu entorno imediato (lotes vizinhos), com seu entorno local (região do Município em que o terreno se localiza) e com o Município – em suma, o que pode e o que não pode fazer em cada lote;
• Estabelecer condições para a instalação e funcionamento das atividades econômicas PERMANENTES que se realizam nos espaços privados.
Conteúdo da Lei de Uso e Ocupação
Normas e regras do uso do solo;
Normas e regras da ocupação do solo;
Normas e regras para instalação e/ou alteração dos usos e atividades (licenças ou alvarás);
Definição dos empreendimentos de impacto, que por sua natureza e especificidades, terão suas instalações condicionadas à elaboração do EIV – Estudo de Impacto de Vizinhança;
Normas e regras para os usos não conformes.
Conceito da nova lei
A nova lei busca, sempre que possível, simplificar procedimentos, reunindo em algumas tabelas e em poucas atividades todas as informações necessárias à elaboração dos projetos.
O foco central é criar, em breve, um procedimento automatizado de emissão de diretrizes, com possibilidade de consultá-lo via Internet, tornando o processo de entendimento da lei mais facilitado. A nova lei possibilita inclusive elaborar futuramente os procedimentos para aprovação em meio digital.
Emissão automática de diretrizes
A Prefeitura trabalha para disponibilizar, via site ou arquivo off-line, um programa para emissão automática de diretrizes.
Neste programa, bastará informar a quadra, o lote e o loteamento do imóvel, o uso pretendido, para que seja gerado um formulário com todas as exigências dos Códigos, da Lei de Uso e Ocupação, podendo também incluir orientações a cerca das legislações estaduais e federais.
Fim das tipologias
Acaba-se a determinação de padrões tipológicos de construções: R1, R2, C1, etc. Estipula-se apenas os critérios abaixo e, dentro deles, o profissional tem liberdade de criar o que lhe convier:
Coeficiente de Aproveitamento (C.A.) Máximo;
Taxa de Ocupação (T.O.) Máxima;
Taxa de Permeabilidade (T.P.) Mínima;
Recuos;
Altura (gabarito) Máxima.
Os valores são estipulados segundo o critério de cada macrozona e valem para a sua totalidade.
Parâmetros Urbanísticos
Coeficiente de aproveitamento (C.A.): indica a área construída máxima que cada terreno pode ter. O C.A. básico indica o quanto é permitido construir de forma gratuita, o C.A. máximo indica o quanto é permitido construir de forma onerosa (paga).
Taxa de Ocupação (T.O.): indica qual a percentagem máxima do terreno que pode ser ocupada por um pavimento.
Taxa de Permeabilidade (T.P.): indica qual o percentual do terreno que deve ser mantido permeável.
Taxa de Arborização (T.A.): indica qual o percentual mínimo do lote, sobre o que exceder 200m², que deverá ser mantido arborizado, facultando-se ao proprietário transferir para lotes próximos o restante da área preservada exigida pelos órgãos ambientais.
Gabarito máximo: altura máxima da edificação em metros.
Parâmetros Urbanísticos
Exemplo 1:
Em um lote de 3.000m2, com C.A máx. de 3,0, T.O. máx. de 60% e a altura máxima de 45m, será possível construir:
área construída total máxima = 3.000m² x 3 = 9.000m²
área máx. a construir por pavim.= 3.000m² x 60% = 1.800m²
Exemplo 2:
Em um lote de 2.000m2, com C.A. máx. de 2,0, T.O. máx. de 40% e a altura máxima de 45m, será possível construir:
área construída total máxima = 2.000 m² x 2 = 4.000 m²
área máx. a construir por pavim. = 2.000 m² x 40% = 800 m²
Resumindo:
Quanto mais pavimentos o edifício tiver, mais área livre ele terá que deixar no solo. É uma alternativa para lotes que necessitam preservar boa parte da mata nativa existente.
Taxa de permeabilidade
Na nova lei, a taxa de permeabilidade básica varia por macrozona.
É facultado aos proprietários a redução desta área, até a taxa de permeabilidade mínima, mediante medidas mitigadoras:
1) Doação de mudas de árvores ao Departamento de Meio Ambiente.
A muda deverá ser plantada em um raio de 500m do local da construção, e cada espécie vale uma redução de x m2 na área permeável, conforme o porte, até se atingir a permeab. mínima.
2) Implantação de sistema de captação de águas pluviais.
Para cada m2 de área permeável reduzida a edificação deverá captar 30 litros de água. A água captada nunca poderá ser aproveitada para preparo de alimentos, constituindo infração gravísssima.
Recuos
O recuo frontal de 5 m é exigido para todo o perímetro urbano.
Já os recuos laterais e de fundos são facultados nas construções de até 4m de altura, observando os limites impostos pelas taxas de ocupação, permeabilidade e coeficientes.
Caso haja aberturas voltadas para a divisa, será exigido o 1,5m de afastamento lateral.
Recuos
A medida possibilita o desenvolvimento de novas tipologias, antes proibidas pela legislação.
Taxa de Arborização
O objetivo da Taxa de Arborização é favorecer a permanência de árvores dentro dos lotes, principalmente em áreas ambientalmente especiais, como é o caso do Guaraú. A medida faz parte do conceito de Adequação Urbano-Ambiental proposta para aquela macrozona. Ela vale para todos os lotes da Macrozona, providos ou não de vegetação.
Ela indica qual o percentual mínimo do lote, sobre o que exceder 200m2 (não inviabiliza a ocupação dos pequenos lotes existentes), que deverá ser mantido arborizado, facultando-se ao proprietário transferir para lotes próximos o restante da área preservada exigida pelos órgãos ambientais.
Taxa de preservação vegetal
Isso valeria dizer que, em um lote de 250m2 nesta Macrozona, o proprietário deverá manter ao menos 1 árvore dentro do próprio lote; em um lote de 500m2, o proprietário deverá manter pelo menos 6 árvores.
A taxa de arborização não significa que o proprietário poderá desmatar o resto do terreno. Continuam valendo as obrigações da Lei 11.428/06 (Bioma da Mata Atlântica) e sobretudo do Decreto Federal 5.300/04 (Gerenciamento Costeiro), que aponta a necessidade de averbação de área equivalente à desmatada. Ela apenas garante que parte desta vegetação permaneça na área do lote, permitindo ao proprietário transferir para terreno próximo a averbação da área restante.
Como as alturas máximas de cada zona foram estipuladas?
Conforme estipulado no Plano Diretor, a faixa entre a Av. Padre Anchieta e a praia tem seu gabarito máximo limitado a 15m de altura. Nas outras faixas, os técnicos da Prefeitura adotaram o conceito de favorecer a ventilação dos imóveis mais afastados da praia, conforme a ilustração abaixo:
Gabaritos máximos em setores especiais
Setores Especiais (como o da orla da praia ou o de preservação da paisagem, no entorno de bens tombados pelo CONDEPHAAT) são sujeitos a alturas especiais. Os imóveis na Av. Gov. Mário Covas (Beira-Mar) ainda ficam sujeitos aos recuos especiais já constantes da Lei 733/79 (em função da largura da via).
A tabela com os valores máximos estipulados para todos os índices urbanísticos está no anexo V da Lei de Uso e Ocupação.
Adoção do critério de incomodidade
No zoneamento atual, não são permitidas atividades simples (ex. escritórios particulares) em muitas zonas da cidade.
Com o novo critério, qualquer atividade pode se instalar no município, desde que atendidos os critérios de incômodo de sua macrozona. O conceito abre caminho para possibilitar que profissionais liberais ou pequenos comércios ou serviços se instalem em diversos locais, promovendo o desenvolvimento econômico da população local, sem comprometer o conforto público. O estabelecimento que desrespeitar os limites estabelecidos poderá ter seu alvará de funcionamento cassado.
Adoção do critério de incomodidade
São tipos de incômodo: poluição sonora, atmosférica, hídrica, geração de resíduos sólidos, vibração e periculosidade. Cada tipo é classificado em:
atividades não-incômodas;
atividades incômodas 1;
atividades incômodas 2.
As atividades residenciais são consideradas não-incômodas. Atividades que reduzam seu impacto terão seu nível de incômodo reduzido. Cada macrozona têm um nível de restrição.
Atividades com restrições especiais
Pela dificuldade em mensurar seus impactos, pelo difícil controle sobre elas ou pela incompatibilidade do seu uso com as características dos setores, algumas atividades possuem restrições especiais, válidas para toda a cidade ou trecho delas:
Boates, casas de show ou similares – são permitidas apenas nas vias
coletoras e arteriais
Oficinas, Serralherias, Marcenarias, Comércios de sucata – são
permitidas apenas nas vias coletoras e arteriais fora do Setor de
Interesse Turístico
Pólos Geradores de Tráfego
De acordo com o número de vagas calculado pelo Código de Obras, as atividades serão classificadas como de baixo impacto (até 10 vagas), de médio impacto (de 11 a 50 vagas) e/ou de alto impacto (acima de 50 vagas). Acima de 10 vagas, os projetos estarão sujeitos à uma análise do Executivo que exigirá o cumprimento de medidas mitigadoras previstas no anexo IV.
Acima de 100 vagas, o empreendimento será considerado de impacto e estará sujeito a um Estudo de Impacto de Vizinhança.
Empreendimentos de Impacto
São empreendimentos que causam alterações nos ambientes sócio-econômico, natural ou construído e sobrecarga na infra-estrutura local.
Para a instalação destes empreendimentos, o interessado deverá elaborar um Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), que após apresentado ao Executivo deverá ficar disponível para consulta pública por 30 dias, ser apresentado em audiência e possuir parecer do Conselho da Cidade antes da emissão do alvará pelo Executivo.
Operações Urbanas
Projetos especiais poderão ser submetidos a regras diferenciadas às estabelecidas na lei, através de Leis de Operações Urbanas, desde que nelas sejam estipuladas as regras específicas para a Operação, medidas mitigadoras e contrapartidas a serem fornecidas pelos interessados, decorrentes das alterações.
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